如何将婚前财产妥善转移给婚姻的另一方所有？

问题：夫妻双方拟将婚前一方购买的商品房约定归另一方单独所有，请问是办理夫妻财产约定公证，还是赠与合同公证？

答复

一、关于夫妻财产约定的问题

夫妻财产约定是指夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有，共同所有或部分各自所有，部分共同所有。现《中华人民共和国民法典》第一千零六十五条【原《中华人民共和国婚姻法》第十九条】规定：“男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。

夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或妻一方的个人财产清偿。”

广东省高级人民法院在季某甲、严某等与离婚纠纷再审民事判决书[(2015)粤高法民一提字第9号]中认为：“本案中，案涉《关于确定财产归属的协议书》约定：‘双方一致同意婚前、婚后财产均实行归各自所有的归属原则，即各自取得的财产归各自所有，各自名下的财产归各自所有，均不作为共同财产;婚后各自对外所欠下的债务由各自独立承担;家庭中的动产(严某个人用品除外)归季某甲所有;本协议双方签订后即视为从结婚登记之日起生效。’该《协议书》约定的内容符合《中华人民共和国婚姻法》第十九条的规定，对双方具有约束力。”

夫妻财产约定必须满足以下几个条件：

1．夫妻采用约定形式处理夫妻财产关系，必须平等、自愿，不允许任何一方强迫或威胁对方。

2．双方可以在婚前或婚后任何时期作出财产约定。

3．只要约定的财产是夫妻一方或双方合法所得，可以自由地确定内容，可以就部分财产作约定处理，也可就全部财产作约定处理。

4．夫妻不得利用约定规避法律或者损害第三人利益。

5．夫妻对财产的约定应当采用书面形式。

二、关于婚内财产赠与的问题

《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第三十二条【《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第六条】规定：“婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。”

现《中华人民共和国民法典》第六百五十八条【 原《中华人民共和国合同法》第一百八十六条】规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

北京市高级人民法院在叶宏俊债权人撤销权纠纷申诉、申请民事判决书[(2014)高民申字第632号]中认为：“本案中，正如二审法院在判决理由中所称，位于北京市丰台区梅市口路 15 号院8号楼803室的房屋产权人登记为王显国，其于 2009年3月12日与叶宏俊签订《协议书》，将涉案房屋由王显国单独所有约定为与叶宏俊二人共同共有，因当时双方并未离婚，故王显国这一行为实质属于婚内赠与性质。王显国作为赠与人在房产变更登记前可以撤销赠与。后王显国向叶宏俊作出了撤销《协议书》的行为，且涉案房产也未发生权属变更，故王显国要求确认其向叶宏俊作出的撤销《协议书》之行为有效的诉讼请求，合理有据，应予支持。”

最高院民一庭负责人答记者问(《总结审判实践经验凝聚社会各界智慧，正确合法及时审理婚姻家庭纠纷案件》)时表述：“我国婚姻法规定了三种夫妻财产约定的模式，即分别所有、共同共有和部分共同共有，并不包括将一方所有财产约定为另一方所有的情形。将一方所有的财产约定为另一方所有，也就是夫妻之间的赠与行为，虽然双方达成了有效的协议，但因未办理房屋变更登记手续，依照物权法的规定，房屋所有权尚未转移，而依照合同法关于赠与一节的规定，赠与房产的一方可以撤销赠与。”

湖北省高级人民法院在金芳、徐兵所有权确认纠纷再审民事判决书[(2018)鄂民再105号]中认为：“关于金芳能否要求徐兵为其办理诉争房屋的所有权转移登记手续的问题。首先......本案中，从徐兵出具承诺的内容来看，包含着两种意思表示，一为在房屋贷款还清前，徐兵将房屋提供给金芳使用;二为在房屋贷款还清后，徐兵将房屋过户给金芳，这是徐兵单方作出的赠与意思表示，且赠与行为以贷款还清为生效条件。此后，金芳接受承诺入住房屋并依据该承诺主张权利，意味着金芳作出接受赠与的意思表示，双方当事人之间的赠与合同成立。依据徐兵与交通银行股份有限公司签订的《个人住房抵押贷款合同》，贷款年限为20年(自 2009 年-2029 年)，目前诉争房屋贷款尚未清偿完毕，双方约定的过户条件尚未成就，金芳起诉要求徐兵为其办理房屋过户手续的主张，缺乏事实依据。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条‘赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与’之规定，除具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同之外，在赠与财产的权利移转之前，赠与人享有任意撤销权(即毁约撤销权)，使赠与合同溯及自始归于无效。立法赋予赠与人任意撤销权，主要是基于赠与合同的单务性、无偿性，让赠与人在未履行或未完全履行之前，有机会再次审度是否果真要继续此对其不利的合同，如果赠与人改变原先的想法，则容许赠与人撤销该合同，无须有任何理由或事由......再次，金芳主张本案应当适用《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第128条‘赠与房屋…未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续’的规定。本院认为，1.该条规定的适用是以赠与合同生效为前提条件，但本案诉争房屋的银行贷款尚未清偿完毕，赠与协议并未生效，故不适用上述法条之规定。

2.因金芳并未提供证据证明其持有的原房屋产权证书系徐兵主动自愿交付，且自徐兵以挂失公告方式重新取得该房屋所有权证及土地使用权证后，金芳持有的原房屋产权证书已失去效力，本案并不完全符合上述条款规定的情形。

3.该条款系关于赠与合同成立及效力的规定，并不涉及赠与财产的物权认定问题，也不排除赠与人可以依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定行使任意撤销权。故即使本案适用该条规定，认定赠与合同成立并有效，但在赠与财产权利转移之前，赠与人徐兵可以行使任意撤销权，使赠与合同已经发生的法律效力归于消灭。”

三、夫妻财产约定和赠与的区别

夫妻财产约定往往是对夫妻财产制进行选择的约定，对夫妻财产关系产生一般性、普遍性的约束力，其效力大多会及于夫妻财产的全部。夫妻财产赠与的约定是夫妻双方对于个别财产的单独处分，具有一次性、个别化的特点，其效力不及于其他未经特殊处分的财产。前者的目的在于排除法定财产制的适用，后者的目的在于改变一项特定财产的权利归属，并不涉及财产制的选择。

（一）两者的性质不同。夫妻财产约定是以夫妻身份关系为前提的财产协议，没有婚姻关系就不存在夫妻财产约定的情形；夫妻财产赠与和夫妻身份关系的存续或解除没有直接关系，与普通赠与没有本质区别。

（二）两者的意思表示不同。夫妻财产约定必须经双方同意，签订协议时不得存在欺诈、胁迫等导致合同无效或可撤销的法定情形，否则夫妻对财产的约定就是无效的，对双方不产生法律效力；对于夫妻财产赠与来说，无须征得双方同意，只要一方作出赠与的表示，而另一方表示接受即可，这是一种单方行为。

（三）两者处分的财产对象不同。夫妻财产约定处分的财产系夫妻关系存续期间所得的财产以及婚前财产;夫妻财产赠与处分的是原本属于夫妻一方的财产。

（四）两者的财产交付方式不同。夫妻财产约定无须交付财产，自签订之日起财产权利的转移就依约定发生。当然，如果应当进行物权变更登记而未经物权变动手续的，对外不得对抗善意第三人；夫妻财产赠与则必须以交付为标准，动产的权利转移需要交付财产，不动产的权利转移需履行物权变更登记，履行了上述行为后，夫妻之间的赠与才发生所有权的转移。

（五）两者的撤销权不同。夫妻财产约定的一方当事人不享有法定的撤销权，《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编中缺乏对夫妻财产约定撤销的权利，只是明确了夫妻财产约定自协议签订之日起对双方具有约束力；而夫妻财产赠与中，赠与人可以撤销赠与，只要符合《中华人民共和国民法典》第六百五十八条的规定就可以撤销赠与。

四、问题的解答

上述问题中，双方约定一方将婚前个人所有的商品房赠与给另一方，根据上面的分析，双方是对个别财产的单独处分，属于夫妻之间的财产赠与，并且经过公证后，有关的当事人是不能行使任意撤销权的，故应当按赠与合同公证办理较为妥当。

本文转载自公证文选  作者：施新华